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    權威解讀 | 韓志峰:充分認識基礎設施REITs的重要意義

    分類:
    新聞中心
    作者:
    來源:
    發布時間:
    2020/09/17 08:30
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    【摘要】:

    本文作者:國家發改委投資司副司長 韓志峰

    根據有關發言整理,未經本人審閱

     

    不動產投資信托基金(REITs)這一概念進入中國已有很多年,但對很多人來說,還是個新事物。

     

    2020年4月基礎設施REITs試點文件發布以來,相關政策受到廣泛關注,試點工作也在積極開展。我們了解到,由于基礎設施REITs的“新”,有些市場機構和投資人等對它的理解還不夠深刻、準確,一定程度上不利于這項工作的順利推進。

     

    基礎設施REITs是盤活存量資產、促進投資良性循環的一項重要舉措。要建設好、發展好基礎設施REITs市場,必須要全面、客觀、準確地認識基礎設施REITs的重要意義。

     

    第一,有利于為基礎設施項目提供有效的權益型融資工具

     

    “融資難、融資貴”是實體經濟面臨的一個普遍性問題,具體到基礎設施領域,最難的是資本金的籌措??傮w上看,基礎設施項目投資規模比較大、回報相對低,對資本金需求非常大。而我國長期以來形成的融資結構是以間接融資為主、直接融資為輔,直接融資只占社融總量的百分之十幾,而且直接融資還包括了相當大的一部分債券融資,債券融資實際上也是一種債務性融資,真正的股權融資在我國的社融總量中占比非常低。這樣,一方面基礎設施項目需要大量權益性資金充當資本金,另一方面又面臨著權益性融資只占百分之個位數的融資結構。這為基礎設施項目資本金的籌措造成了比較大的難題。

     

    此前,各方也曾嘗試通過多種方式來解決資本金籌措問題。但隨著資管新規的推行,市場上一度風靡的“明股實債”等方式已經無法操作。今年以來受疫情影響,很多地方財政壓力較大、企業效益欠佳,基礎設施項目資本金籌措更加困難。而REITs恰恰是一種權益型融資工具,目前國際上90%以上的REITs基金都是權益型,我們這次推行基礎設施REITs試點更是明確要求要堅持權益型特征。因此,REITs是一種權益型融資工具,是把存量的基礎設施資產盤活,有助于解決基礎設施項目資本金籌措這一難題。

     

    經過長期投資建設,我國已在交通能源、生態環保、農林水利、教育衛生、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量優質資產,這其中很多項目是適合做REITs的。做REITs的關鍵在于底層資產成熟、有穩定現金流,很多基礎設施項目完全符合這一要求。比如污水垃圾處理項目,供水、供熱、供氣等市政基礎設施,以及高速公路等交通設施。再比如高鐵,過去大家總認為高鐵是不盈利的,效益不好,但實際上這幾年情況發生了很大變化,最有名的京滬高鐵已經上市了,其他經濟發達、人口密集地區的高鐵項目運營也是非常好的。很多基礎設施還具有另外一大特點——天然的壟斷性,比如供水、供熱、供氣基礎設施,對他們的需求都是剛性的,其收益比很多商業地產項目更穩定,更適合發REITs。商業地產項目,無論是寫字樓還是商場,都面臨比較大的市場風險,隨著當地經濟發展形勢的變動、人口流動的變化、新型商業辦公模式的興起等,其收益能力存在更多的不確定性。所以,在底層資產的成熟度和現金流的穩定性方面,很多基礎設施資產其實更具備發行REITs的條件。

     

    所以,用優質的基礎設施資產發行REITs產品,盤活存量,將回收資金作為資本金投入新的補短板項目建設,我們對這一模式要有充足的信心。隨著試點文件的出臺,社會各方對基礎設施資產了解程度逐漸深入,現在很多人都認為基礎設施領域能夠進行REITs操作的相關資產體量是非??捎^的。

     

    第二,有利于提高基礎設施企業再投資能力

     

    以基礎設施建設運營為主要業務的企業,目前都面臨著一個共性問題:投資了大量項目,資產總量很大,資產負債率也很高,高負債率限制了企業再投資能力和進一步發展。而發行基礎設施REITs,有利于基礎設施企業解決這一問題。

     

    一是增強企業再融資能力。項目原始權益人通過發行REITs產品獲得等價現金資產,無需提供差額補足、兜底或回購等增信措施,可幫助企業真正改善資產負債表,降低杠桿率,從而騰出融資空間,增強再融資能力。企業負債率的高低直接決定了其融資能力,負債率80%的企業,與負債率60%的企業,再融資能力肯定不一樣。很多基礎設施企業負債率非常高,其負債率已經接近甚至達到天花板了,再融資的空間已經非常有限。通過發行REITs,一方面可獲取權益性資金,另一方面可降低杠桿,這就可以提高基礎設施企業的再融資能力。

     

    二是提高企業抗風險能力。發行REITs,相當于未來收益的提前變現。對REITs的投資人而言,購買REITs產品是為了獲得相對持續穩定的投資收益,而對基礎設施項目的原持有人而言,發行REITs其實是在提前回收未來的現金流,能夠在相當程度上防范未來的市場、運營等風險。發行REITs后,原始權益人將基礎資產權屬和收益轉移至公募基金,對應的風險也相應轉移至公募基金。原始權益人或其同一控制下的關聯方雖被要求在鎖定期內持有不低于20%的公募基金份額,但與發行REITs前相比,所持權益性份額占比明顯降低,承擔的風險也隨之降低。同時,自持部分在鎖定期后也可以公開轉讓,流動性明顯增強,也有助于提高企業抗風險能力。

     

    三是降低日?,F金流壓力。現金流對企業非常重要,就和血液與身體的關系一樣,如果一個人供血不足,他的身體一定要出問題。前些年很多企業參與PPP項目,一些企業就因為現金流緊張導致經營出了問題。這些企業通過PPP模式投資了許多基建項目,需要大量負債支持項目建設,進而面臨很大的還本付息壓力,一旦政策或市場出現變動,現金流過于緊張甚至資金鏈斷裂,馬上就會讓企業面臨生死存亡的關頭。發行REITs可以降低負債,大大降低企業現金流的壓力,防止企業出現流動性不足的問題,有利于企業長期穩定發展。

     

    第三,有利于廣泛吸引各類社會資本參與基礎設施建設

     

    一是增強民間資本參與積極性。國家出臺了許多文件,強調要取消相關門檻限制,讓民營企業廣泛參與基礎設施建設。但在實踐中,民營企業參與基礎設施項目仍然面臨著很多問題和困難。

     

    一方面,基礎設施項目前期工作復雜、辦理手續多、涉及部門多,征地拆遷等工作難度也很大,民營企業往往是有心無力,推進起來困難較多,這無疑會限制民間資本參與基礎設施建設的積極性和可能性。相比于投資新的項目,民營企業更適合通過基礎設施REITs參與成熟的存量項目,既包括作為投資人參與投資公募基金,也包括作為運營管理方參與運營項目。這樣就不需要承擔十分復雜的項目建設前期工作,能夠以更合適的方式在更確定的時點切入項目,獲取更穩定的投資收益,大大降低了參與難度和投資風險。

     

    另一方面,發行基礎設施REITs是在基礎設施領域打通“投資-運營-退出-再投資”的完整鏈條,形成投融資閉環。當前,參與基礎設施投資的民營企業普遍缺乏通暢的投資退出渠道,導致很多企業高杠桿運作,再投資的意愿和能力不足。和創業板、科創板的推出促進了社會資本參與創業投資一樣,基礎設施REITs提供規范化、標準化的基礎設施投資退出渠道,將大大增強基礎設施資產的流動性和市場估值,這對民間投資而言吸引力將是非常大的。因此,基礎設施REITs將有力增強民營企業投資基礎設施的意愿和能力。

     

    二是更好吸引保險、社保、理財資金以及公眾資金等參與基礎設施投資。要吸引社會資金參與基礎設施投資建設,除了要有歡迎的態度,更要有具體的方式方法和操作規則。如果相關問題得不到妥善解決,各類社會資金可能也有心無力,無法參與。

     

    以保險資金為例。保險資金的投資通??煞譃楣蓹嗤顿Y和債權投資兩種。保險資金非常謹慎,對風險的厭惡程度較高,固收類項目有較強增信措施,能夠對其投資回收形成一定保障,故而保險資金參與的積極性較高;而如果讓保險資金以股權方式投資新建項目,由于風險較高,保險資金對回報率的要求也相應較高,而基礎設施項目的投資回報率很難滿足保險資金對股權投資收益的要求,再加上流動性很低,確實對保險資金缺乏吸引力。而REITs的特點介于股票、債券之間,風險適中、回報較高、流動性好,是一種標準化的金融產品。發行REITs,就可以很好地解決保險資金參與基礎設施投資的回報率和流動性問題,進而吸引更多保險資金進入基礎設施領域。

     

    再比如銀行理財。前些年可以通過資金池、期限錯配、明股實債的方式進入基礎設施投資領域,但在資管新規出來后,理財資金投資非標產品受到了極大限制,而發行REITs這類標準化產品,恰恰可以解決銀行理財投資基礎設施這一渠道問題,完全符合資管新規的要求。

     

    再看公眾投資者。根據中國證監會發布的工作指引,基礎設施REITs的一部分份額必須由公眾投資者認購。由于許多基礎設施投資項目規模大、回收周期長,投資門檻非常高,原來老百姓很難直接參與。而推出REITs這種產品,老百姓也可以像購買股票一樣購買REITs份額,參與基礎設施投資,分享投資收益,有利于促進廣大人民群眾共享改革發展成果,貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念。

     

    第四,有利于提高基礎設施運營管理效率

     

    基礎設施運營管理效率不高,運營管理方式比較粗放,是基礎設施領域較為普遍的問題,但這也意味著未來提升空間比較大?;A設施REITs正是促進提升運營管理效率的重要手段之一。

     

    從內在動力看,REITs通過公開募集投資人的資金來購買基礎資產,并由基金管理人代為管理,這對基金管理人提出了比較高的要求。投資人的收益主要來源于基礎設施資產,如何管理好基礎設施資產,為投資人創造更高回報,是基金管理人需要著重考慮的問題。如果基金管理人管理的效率不高、回報較低,就會影響到投資人的信心,今后再發行同類產品是否還能得到市場的認可就存在很大的疑問。在這樣的壓力下,基金管理人若想獲得良好的市場口碑,讓基金能夠長期可持續發展,就要千方百計地管理好基礎設施資產,努力提升項目收益和資產價值,保障投資人的合理收益。

     

    從外在壓力看,發行基礎設施REITs相當于資產的IPO,信息披露必須規范完整、公開透明,投資人就會和同類資產進行比較,同樣是污水處理廠、同樣是高速公路,其他企業、其他同類型REITs產品為什么表現更好、回報更高?市場怎么看?基金管理人能否合理解釋?投資人對REITs的認可程度就會反映到REITs價格上,哪些資產運營得更好,更能得到市場認可,一目了然。這樣一來,就可以給基礎設施的運營管理方形成更大的外部監督壓力,有利于促使它們建立精細化、高效化的經營管理機制,提高運營管理效率。

     

    第五,有利于落實中央一系列重要決策部署,補齊基礎設施短板,推動國家重大戰略實施

     

    我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,今后相當長一段時期,基礎設施仍有較大投資需求。一是2019年我國常住人口城鎮化率為60.6%,與發達國家普遍超過80%相比,仍有不少差距,城鎮化建設投資潛力較大。二是生態環保、社會民生、水利、能源等行業短板依舊突出,廣大農村地區的基礎設施依然落后,補短板領域投資需繼續保持力度。三是京津冀、雄安新區、長江三角洲、粵港澳大灣區、長江經濟帶、海南等國家重大戰略的實施,對基礎設施建設提出了新的更高要求。四是部分已有基礎設施出現設備老化、容量不足等問題,難以滿足社會新興需求、支撐經濟轉型升級等,有較大改造提升空間。這些都需要大量資金支持。在地方財政壓力日益加大,一些企業效益不是很理想的情況下,籌措資金的難度更加凸顯。如果能夠運用好REITs這一工具,就能有效地支撐重大戰略的實施。

     

    2018年以來,《中共中央 國務院關于支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見》《海南自由貿易港建設總體方案》《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》等多個文件中明確提出,發揮REITs積極作用、促進國家重大戰略和重大政策實施。運用好REITs這一金融工具,對推動國家重大戰略實施的重要作用主要體現在三個方面:第一,能夠把存量變現金,把賬面上的沉淀資產變成現實的流動資金;第二,有利于為社會資本提供規范化、標準化的退出渠道,進而提高社會資本參與投資新項目的積極性;第三,也為基礎設施新項目的建設提供了新思路,今后再投資新項目時,可以提前為將來發行REITs做好準備、打好基礎。

     

    第六,有利于推進新型基礎設施項目建設

     

    隨著新技術的發展,推進5G、人工智能、工業互聯網、物聯網、數據中心等新型基礎設施建設投資越來越迫切。在當前加速推進、快速布局的背景下,新型基礎設施建設融資需求很大,但傳統金融支持仍存在一定障礙。通過推進基礎設施REITs,也有利于破除金融支持新型基礎設施的障礙,充分激發市場參與活力。以數據中心為例,推廣5G對數據中心的需求將成倍增加,而數據中心建設投入非常高,國外利用數據中心發行REITs已經是一個非常成熟的模式,如果在國內也推廣這一模式,就能實現數據中心投資建設的滾動循環——投資建設、對外租賃獲取回報、REITs退出、滾動再投資,這樣就能在新基建領域形成良性的投資循環。

     

    綜上,基礎設施REITs是基礎設施投融資機制的重大創新,既是當前推動做好“六穩”工作、落實“六?!比蝿盏闹匾ナ?,又是增強金融支持實體經濟能力、推動經濟高質量發展的長期舉措。投資管理工作不能只盯著增量,還要重視存量,利用好基礎設施REITs這一工具,把盤活存量和新增投資相結合,對拓寬投資管理新思路意義重大。

     

    基礎設施REITs在國內還是新生事物,我們既要充滿信心,又不能急于求成,要穩扎穩打,循序推進,及時總結試點經驗,主動解決有關問題,促進基礎設施REITs市場長期健康發展。

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